נדל"ן על הזמן
אלון גל מזהיר: "התשואות שמגיעות מהדירות להשקעה בארץ, לא גבוהות במיוחד" • וגם: ההסבר המלא על קרנות ההגשמה
לכאורה, אין שום דבר רע בלקנות דירה להשקעה, להשכיר אותה ולהרוויח מעט כסף. ובכן, זו טעות. אלון גל סבור כי תכנית 'מחיר למשתכן' שינתה את התמונה לחלוטין.
מאזינה עלתה לשידור בתכניתו של אלון גל ב־103fm וסיפרה: "אני ואחותי ירשנו דירה מהוריי בשווי מליון שקלים. היחסים ביני לבין אחותי עכורים, ובעבר היא עקצה אותי בענייני כספים. מעבר לזה, יש לי חיסכון בבנק בשווי 450 אלף שקלים. הכסף נמצא שם ועומד. חשבתי אולי למכור את חלקי בדירה, להשקיע את הכסף ולקנות דירה בבאר שבע, למשל, ולהשכיר אותה".
"450 אלף שקלים נמצאים בבנק סתם כך?" התפלא אלון, "זה מצמרר אותי להקשיב לזה. בזמן הזה יכולת לעמוד היום על 700 אלף שקלים, לפחות. אז למה לא להשקיע את הכסף?
"כל המוח שלך מכוון לדבר אחד וזה לקנות דירה בארץ להשקעה, אבל זה לא בהכרח הפיתרון הכי טוב", אמר, "לפי המצב היום, לא תעשי רווח גדול מדירה כזאת בתקופה הנראית לעין. שוק הנדל"ן לא עומד לעלות למעלה, אם כבר להפך. התשואות של הדירות להשקעה בארץ לא גבוהות ויש אופציות טובות יותר ולא מסוכנות, למרות שגם להשכיר דירה זה מסוכן בגלל השוכרים שיכולים להיות בעיתיים.
"חוץ מזה, יכול להיות שלא תצליחי להשכיר במחיר שאת רוצה, שזאת בעיה כללית בכל הארץ בגלל 'מחיר למשתכן'. אנשים זכו בדיור, אבל לא מנצלים את הזכייה וגרים בדירה אלא הם משכירים אותה. מחירי השכירות יחטפו מכה קשה כתוצאה מכך, כי אין מספיק אנשים שרוצים לגור באזורים הפריפריאלים האלה, כמו חריש, למשל. יש שם אלפי דירות שכולם יושכרו, אבל למי? מי ירצה להשכיר דירה בחריש?"
יום אחד אולי אפרוש כנפיים
אם כן, מהו הפיתרון של אלון להגדלת הרווחים של המאזינה? תיקי השקעות, כמובן: "יש המון אפשרויות, וגם בתחום הנדל"ן יש קרנות כמו קרן הגשמה או כל מיני מסלולים אחרים שאת יכולה לבדוק. את יכולה לעשות השקעה לאו דווקא כיזמית אלא כמלווה ותראי תשואות של 8 אחוז החל מהרבעון הראשון.
"לגבי הדירה שלך ושל אחותך, קחי שמאי משלך - גם אם היא תביא אחד משל עצמה, ותעברו את התהליך בלי יותר מידי מריבות", הציע גל והמשיך: "את יכולה בכלל להציע לך שתקנה את חלקך בדירה. אני לא הייתי מעדיף שאת תיקני את החלק שלה, כי זאת השקעה לא טובה. בכמה כסף תשכירי אותה במידה והיא תהיה שלך?"
"3,000 שקלים", השיבה המאזינה והודתה כי היא מעט חוששת מהשקעות ומתגובות הסביבה.
אם הדירה שווה מליון ומושכרת ב־3,000 שקלים, גובה התשואה היא 3.6 אחוזים בערך, לפני ניכוי מס. על כך אמר גל: "אפילו תיק איגרות חוב ממשלתי יעשה תשואה יותר גבוהה מזה. למה כל הבלאגן של קניית הדירה והשכרתה? כדאי לעשות השקעות יותר חכמות.
"כל דבר שתירצי לעשות, לאנשים יהיה מה להגיד בעניין, כך שאני מציע לך שלא להתרגש. אנחנו חיים בחברה שבה הערך הכי חשוב זה לא לקחת סיכון. בכל פעם שתנסי לפעול בצורה מושכלת, יקומו עליך כל החכמים ויגידו לך שזה לא טוב. הם שורדים בקושי את החיים ולעולם לא יגיעו לשום מקום".
אלון המשיך עם השיעור לחיים שחרג הרבה מעבר לנושא הנדל"ן והבהיר: "מי שמצליח לעוף למעלה זה מישהו שמוכן לסמוך על הכנפיים שלו. אם לא תצמיחי כנפיים, כל החיים שלך ייראו אותו דבר. והנה עובדה שכבר כמה שנים שיש לך סכום כסף לא מבוטל עם 0 תשואות".
הגשמה עצמית
אז מה זה בעצם 'קרן הגשמה' וכיצד זה פועל? אלון הסביר: "ליזם נדל"ן שמתכנן לבנות פרויקט בארץ או בחו"ל, אין כסף להרים את כל הפרויקט לבד ולכן הוא מגייס כסף מהבנק. אחרי שהבנק מאשר את המיזם של היזם, הוא נותן לו ליווי בנקאי של עד 70 אחוזים מכל הסכום שצריך. את 30 האחוזים הנותרים צריך היזם לגייס לבד.
"לפעמים ליזם אין כיצד לגייס 30 אחוזים ולכן הבנק מאפשר לו להיעזר במשקיעים שיביאו לו 15 אחוזים בסך הכל. את המשקיעים מביאים הקרנות. כאשר אדם משלם לפרויקט כזה, הוא יהיה רשום כחלק מהבעלים.
"אפשר לחכות עד שהפרויקט יוגש ויהיה מוכן וליהנות מרווחי היזמות, שזה יכול להגיע ל־24 אחוזי תשואה בשנה, אבל אפשר גם להיות מלווים - שזה הרבה יותר בטוח - כי מקבלים בשוטף 8 אחוזי תשואה בכל רבעון, ואחרי שנה וחצי היזם חייב להחזיר את ההלוואה". מקווים שהצלחתם לעקוב.
עריכה: מיכל דאבי
