קח אישה וקנה לה בית. או מרכז לוגיסטי
אי פעם רציתם להשקיע בנדל"ן? • נגה קנז וערן בלטמן על האפשרויות המוצעות בשוק • וגם: על קרנות הריט ויתרונותיהן • פרק 05
נדל"ן נחשב לאחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים ברחבי הארץ והעולם. אך במה זה כרוך? מהם סוגי נכסי הנדל"ן הזמינים להשקעה? בפרק החמישי בפודקאסט 'מה יש במקום', שוחחו נגה קנז וערן בלטמן על האפשרות שהפכה לרווחת למדי בשנים האחרונות.
"המניות הסחירות יום בישראל ובארה"ב בשיאי כל הזמנים או קרובים לשם", פתח בלטמן. "זה לפחות יכול להתחיל לעורר חשש. שמעתי מישהו שהסביר לי ש־S&P 500 זה הדבר הכי מפוזר בעולם. הערתי לו שבסוף 7 מניות בארה"ב מבחינת השווי הן גדולות יותר מ־493 החברות האחרות וזה לא נקרא פיזור".
בהתייחס לקרנות הנדל"ן, המשיך בלטמן ואמר: "לאחת מחברות הנדל"ן הגדולות ביותר כרגע קוראים 'Brookfield', יש לה קרן סגורה שזאת אומרת שמי שנכנס לא יכול לצאת מתי שבא לו, כשהקרן הזו היא בגדול לעשר שנים ומעלה. מי שנחשף אליה יכול יחסית רגוע כי הפיזור פסיכי והגוף הזה יודע מה הוא עושה. יש גם גוף מאוד ראוי בשם 'Faropoint' שיש בה אנשים מצוינים ואני לא אומר את זה על כל אחד. הם עושים מרכזים לוגיסטיים בארה"ב ל־34 מדינות. הקרנות שלהם מאוד ראויות, והן עתידות לתת בין 12% ל־15%, כמובן עם כל הדיסקליימרים האפשריים. מי שמבטיח תשואה מובטחת בעסקת נדל"ן ומישהו מספיק 'חכם' כדי לעשות את זה, נא לעבור תחנה. זה לא עובד. אין דבר כזה".
"נדל"ן הוא ים גדול וכחול של כל מיני אפשרויות"
בתגובה, הבהירה קנז: "חלק גדול מעולם ההשקעות הוא השקעות נדל"ן, בטח בהשקעות הפסיביות שבהן אנו יותר מתמקדים בקרב לקוחות עם עושר גדול שצריכים לנהל. בנדל"ן יש מעגל שלם שמתחיל בייזום, תכנון, רכישת הקרקע, שלב הבנייה והאחזקה ושלב המכירה - כל אחד מהשלבים האלה שונים בסיכון ובצורך שלהם במימון, ובסוג האנשים והמכשירים שישקיעו בהם ולכן אנחנו יכולים לקרוא לכל הדבר הגדול הזה 'נדל"ן' אבל זה ים גדול וכחול של כל מיני אפשרויות".
ומה באשר לקרנות הריט? "אני חושבת שחשוב שהמאזינים שלנו יכירו את האלטרנטיבה הזו מכמה טעמים", טענה. "אני יכולה להיכנס לא ב־10 או ב־5 מיליון דולר אלא גם ב־10,000 דולר כי זה סחיר, אני יכולה להיכנס ולצאת ויש בה יתרונות וחסרונות. מהי קרן ריט? זו שותפות שיש לה LP ו־GP ובדרך כלל אותה קרן ריט מגדירה את מסלול ההשקעה כך ש־90% מהרווחים שלה חייבים להיות מחולקים כך שזה ידמה השקעה ישירה בנכסים".
"תפקיד קרנות ריט בארצות הברית זה להוות סוג של תחליף לפנסיה", הוסיף בלטמן. "הן לא סתם מחלקות 90% ולא סתם לעשרות ומאות מיליוני אמריקנים יש קרנות ריט - זה סוג של משכורת למעשה. בסוף יש או לפחות צריך להיות פיצוי על חוסר נזילות. אם אני לא מקבל פיצוי על חוסר נזילות, סגרתי ל־5 שנים וקיבלתי אותו דבר כמו שהייתי יכול לקבל על משהו נזיל - אז עשיתי משהו לא טוב. צריך פיצוי על נזילות". "הפרמיה שאנו מבקשים על חוסר הנזילות היא עניין אישי כמו כל ההתייחסות לסיכון", אמרה קנז. "בהשקעות ובכלכלה בכלל הכל הוא בעיניי המתבונן על פי ההעדפות האישיות שלו".
