לוקיישן, עניין של מיקום

2716

מהי חגורת הכסף, ומדוע עלינו להכיר בה במידה ואנו רוצים להיות בעלי עסק מהליגה של הגדולים? • יאיר לוי, מומחה בנדל"ן מסחרי, הצליח לסקרן • פרק 03

כשאנחנו מדברים על נכסי נדל"ן למגורים ברחבי הארץ, השאלות שבדרך כלל נשאל בנושא יעסקו באלמנטים כמו קרבה למוסדות חינוכיים, מרכזי קניות ואפילו מרחק הליכה לאיזה בית קפה טוב שיאפשר לנו לעשות הפסקה מסדר היום הקדחתני. אבל מה לגבי בתי עסק? היכן עליהם להיות ממוקמים על גבי מפת מדינת ישראל, ומדוע זה משנה? בפרק השלישי של הקפיטליסט, ניסה יאיר לוי, מומחה בנדל"ן מסחרי, לפרק לגורמים את החידה הגדולה של עולם הנדל"ן הישראלי, על שלל מצוקותיו, סודותיו וכללי האצבע שלו. אזהרת ספוילר: אתם הולכים להיות מאוד מופתעים.

"כשאני בא ומדבר על נדל"ן, המילה החוזרת על עצמה היא מיקום, לוקיישן", פתח. "על בסיס זה מתבצע תמחור הערך הנדל"ני של הנכסים שאת קונים או שוכרים. למיקום בישראל יש הרבה מימדים. כשמסתכלים על המדינה מבחינה גיאוגרפית, מדובר במדינה צרה וארוכה. לכן, כדי להפעיל את העסק שלנו או לתת שירות, אנו צריכים להיות ממוקמים במקום שנקרא 'חגורת הכסף'. כלומר, האזור שיש בו הכי הרבה לקוחות שיש בכיסם כסף כדי לצרוך את השירותים שלי. אם מסתכלים על חגורת הכסף במדינה, בהתחלה היא הייתה בין חדרה לגדרה, אך בשנים האחרונות, הודות לתחבורה, כביש 6 יצר שינוי מהותי מאוד שהוא עדיין בחיתוליו. לאט לאט, האוכלוסייה בישראל תתפזר ותגדל מחוץ למרכז".

הפנים לארה"ב?

"הייתי מגדיר את ישראל כסיטי סטייט', כפי שאנו מכירים מארצות הברית", הוסיף. "חרף הגודל הזה, אנו מבינים שזו בסך הכול מדינה קטנה ושהחלק הפעיל בה מבחינה כלכלית קטן עוד יותר. החשיבות של שלושה צירי תנועה, כביש 2, כביש 4 וכביש 6 היא הרבה ביותר. כך כל השוק מתייחס לנמלים ולכבישים, כדי לדעת היכן למקם את הפעילות העסקית שלנו. בטווח הארוך, החברות המפעילות את הלוגיסטיקה יצטרכו גישה מהירה לכביש 6, והן תמיד ירצו להתמקם לידו".

את דבריו, סיים לוי בצידה לדרך שעלינו לזכור בפעם הבאה בה נחשוב היכן למקם את בית העסק שלנו. "הכלל בלוגיסטיקה פשוט מאוד - אם לא שילמת את המחיר בדונם, אתה תשלם את המחיר בדלק", פסק. "זו החלופה. לכן הרבה מאוד מהגופים שעוסקים בהפצה משלמים את המחירים המטורפים שאנחנו כצרכנים משלמים בסוף במחיר המוצר. אפשר לבוא ולצעוק יוקר המחיה, אבל צריך להבין שהמחירים המשתוללים לאחרונה בתחום הלוגיסטי נגרמים כי המוצר הזה במחסור. רבותיי, אל תתפלאו שהמחרים עולים אם הרשויות שאחראיות על העניין הזה לא עושות את עבודתן ולא מבינות מה קורה".

עריכה: דוד זבולוני ומיכל קדוש

04/04/2023