הפנים לחו"ל
חושבים על השקעות נדל"ן בחו"ל? • עו"ד דניאל בכר ועו"ד גיא קלינבוים עם מה שאסור לכם לשכוח בדרך לשם • פרק 12
בשנים האחרונות ישראלים רבים מחפשים השקעות נדל"ן בחו"ל. כיצד עושים זאת על הצד הטוב ביותר? בפרק השניים עשר בפודקאסט 'בכר וקלינבוים', שרטטו עו"ד דניאל בכר ועו"ד גיא קלינבוים את הדרך לשם.
"נפגשתי עם יזם שרוצה לפצח את הרוכש הישראלי", פתח עו"ד קלינבוים. "הוא רוצה לשווק פרויקטים בגיאורגיה, הוא בא ולא מצליח לפצח את הרוכש הישראלי. גיאורגיה מעניינת, הכסף הישראלי קונה שם יותר. הסיבה שהוא לא פיצח את הקהל הישראלי היא כי הקהל הישראלי הוא קהל חכם. עסקאות נדל"ן בגיאורגיה לא דומות לעסקאות נדל"ן בארץ. זה יוצר איזשהו חשש בקהל הישראלי לקנות שם דירות. הוא ביקש ש"נגייר" את הליך הרכישה הגיאורגי לכדי הליך שיותר מזכיר את הליך הרכישה בארץ ועל ידי זה לייצר ביטחון למשקיעים ולרוכשים. אחת הדוגמאות שאנחנו מנגישים, זו דוגמא מוכרת שכל אחד שעשה עסקה בישראל יודע, זה מנגנון הנאמנות".
בהמשך, הוסיף עו"ד בכר: "התפקיד של נאמנות זה ליצור פלטפורמה שמשמשת להבטחת הזכויות של המשקיעים בנכס או העברת נכסים בין אנשים. במסגרת עסקה, עסקת מקרקעין לדוגמא הכספים של הרוכש מופקדים בחשבון נאמנות ספציפי אצל אותו נאמן שלרוב הוא עו"ד והוא מחויב לפעול לטובת העסקה, שני הצדדים שאליהם הוא נאמן. הוא מקבל את הכסף, הוא צריך להבטיח שהכסף הזה ישמש עבור העסקה להבטחת הזכויות, העברת הזכויות, תשלומים כמו מיסים כאלה ואחרים. דוגמא אחרת היא קבוצות רכישה. קבוצות רכישה שזה נקרא 'רוכשים בצוותא' שבאים ורוצים לרכוש נכס, קרקע, לא משנה מה, כדי לנהל את הכספים שלהם ושלא כל אחד באופן עצמאי תהיה לו שליטה או שהכספים לא ינוהלו בצורה רשלנית מבקשים נאמן".
"המנגנון של הנאמנות זה לא שחייבים אותו אבל ברגע שמגיירים או מתאימים אותו, אנחנו חוסכים הרבה בעיות וסכסוכים שיכולים לקרות בהמשך", טען גיא. "הנאמנות עצמה פותרת בעיות שמאפשרות לך יותר שליטה לאן הולך הכסף, מתי הוא הולך ואם חס וחלילה העסקה לא יוצאת אל הפועל זה מאפשר לך מהר מאוד לבוא ולהשיב כספים".
לסיכום, אמר דניאל: "מה שצריך לוודא בהשקעות מעבר לים זה לבחון כל עסקה לפי חוקי המדינה שהיא מתבצעת, לוודא שהיא עומדת בדרישות של הרשויות המקומיות, הקמת נאמנות פרטית עם חוזה משפטי מה שנקרא גיור של עיקרון הנאמנות שאצלנו טבוע בחוק או בפרקטיקה לשמה, להשתמש באותם מנגנוני נאמנויות לפי החוק המקומי. מה שצריך זה להתייעץ עם עו"ד המקומיים הספציפיים או בעלי המקצוע שיבצעו את הבדיקות. הכי חשוב, אם אתה הולך על חוזה נאמנות, תקפיד על חוזי נאמנות מסודרים שייתנו לך את ההגנה".
עריכה: עידו טבת ומיכל קדוש
