תמ"א על עירי
איך נראה הליך תכנון קרקע, מה אורכו, ומהם השלבים החשובים בהליך ההפשרה? נילי קרן וארז בן אליעזר, מתכנן מחוז ת"א במנהל התכנון, סיפרו • פרק 04
קרקעות חקלאיות מתחילות בתכנון הקרקע, כשכל תהליך המתרחש בקרקע תלוי בלא מעט גורמים. בפרק הרביעי בפודקאסט 'אין לנו קרקע אחרת', אירחה נילי קרן את ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב במנהל התכנון. יחד, הם הסבירו, מה עלינו לדעת כשאנחנו ניגשים להשקיע בקרקע חקלאית? כמה זמן זה לוקח? ומהם השלבים העיקריים והמושגים החשובים שעלינו להכיר: הכנת תכנית, הפקדה, התנגדויות, איחוד וחלוקה ועוד.
"בקרקע חקלאית, צריך לקבל החלטות אסטרטגיות לאומיות", פתח ארז. "התהליך התכנוני הוא תהליך שנשען על החלטות רגולטיביות של מועצה ארצית ועל מה שאומרות תמ"א 1 ותמ"א 35. התמ"אות הן הצעד הראשון. משם למעשה חצינו את התחנה הראשונה לעבר תכנון הקרקע מחדש. הליך התכנון מתחיל להתגבש, עם המוסד הרלוונטי, במקרה שלי זה ועדה מחוזית. נפגשים וחושבים איך עכשיו מתכננים את המקום הזה, ואיך משיגים את התוצאה הטובה ביותר".
בהמשך, הבהיר: "הקסם של המתכנן הוא לראות את מפת האינטרסים הלאומיים. יש המון פרמטרים שנכנסים לעוגה הזאת, כדי להציג את התוצאה הטובה ביותר. תמ"א 35 היא מפת מדינת ישראל, שמחלקת את האזורים השונים במדינה לפוליגונים, צורות גיאוגרפיות מרחביות, שמגדירות האם האזור הוא לפיתוח עירוני. יכול להיות שעוד 30 שנה תחליט הממשלה שהיא רוצה לפתח שטחים אחרים, אבל בנקודת הזמן הזאת, כל מה שנמצא בתמ"א 35 לפיתוח, ניתן להתקדם איתו".
"כל האזורים המנותקים לא עוזרים לנו להשיג את המטרות שלנו"
"הכשל הגדול בשכונות המנותקות הוא בכך שנצטרך להישען על הרכב הפרטי", הבהיר בן אליעזר. "תחבורה ציבורית יכולה להגיע רק למקום שיש בו צפיפות נאותה. כל האזורים המנותקים לא עוזרים לנו להשיג את המטרות שלנו, אין לנו שום כוונה לקחת קרקעות במדינה ולא לייעל אותן, אין לנו כוונה לעשות 'בית קטן בערבה'. אנחנו רוצים לעשות שכונות חדשות וערים חדשות ששם אנחנו מגיעים לצפיפויות מאוד גדולות. אנחנו עושים ישיבות תכנון עם הרשות המקומית, עם צוות היועצים שלי, נציגי הממשלה הרלוונטית ומגיש התוכנית. מקיימים ישיבה שנקראת "שולחן עגול" שמטרתו היא לחייל את המערכת, שכל צד יבין איפה הוא נמצא. אנחנו מזמינים את כל הגופים התכנוניים שקשורים לפיתוח הקרקע: המשרד להגנת הסביבה, משרד התחבורה, הרשות המקומית ועוד. הכי מדהים במדינה שלנו, זה שהיא מתפתחת בלי הפסקה וזו תופעה מאוד חריגה", הבהיר ארז בן אליעזר. "באירופה אנחנו רואים ערים גדולות שמתכווצות, שאנשים עוזבים אותן ואצלנו זה הפוך, כולם רוצים לבוא ולגור במרכז".
"הסיפור היותר מורכב מבחינתי כמתכנן זה האיחוד והחלוקה"
בסיום הפרק, הדגיש: "זה הקניין של האנשים כי בסיפור הזה כל אחד קנה חלק במקרקעין. נכנסים לתקן 15 שקובע את העקרונות איך לעשות את האחוד וחלוקה בין כל בעלי הזכויות. תכנית מפורטת כוללת בתוכה תכנית של אחוד וחלוקה ומכחה ניתן להוציא היתר בניה. איחוד וחלוקה זהו מושג תכנוני. אם יש לנו חטיבת קרקע בשטח מסויים. כל אחד מהבעלים יש לו חלקה בקרקע. כאשר מתחילים את ההליך התכנוני משנים את הגאומטריה, לוקחים את השטח של כולם מכניסים אותם לסיר מערבבים ואז מסתכלים על התכנון ומשליכים את כל אחד מבעלי הקרקעות לחטיבות קרקע בתכנון החדש כמו להרכיב את הפאזל מחדש תוך התאמה לתכנית החדשה".
