נדל"ן הוא לכולם
חפצים בנכס נדל"ני להשקעה ולא יודעים מה הצעד הראשון? • עו"ד דניאל בכר ועו"ד גיא קלינבוים על הדרך הבטוחה לשם • פרק 09
חפצים בנכס נדל"ני משלכם? ספוילר: זה ממש לא מסובך. בפרק התשיעי בפודקאסט 'בכר וקלינבוים', שוחחו עו"ד דניאל בכר ועו"ד גיא קלינבוים על הנושא, והסבירו כיצד ניתן לעשות זאת.
"המחירים עולים", פתח עו"ד בכר. "הנדל"ן לזוגות צעירים ובכלל אלה שזה דירה ראשונה שלהם מתרחק אבל בכל דבר ודיברנו על זה גם בפרקים קודמים בכל מיני נושאים - הזדמנויות תמיד קיימות. גם בנדל"ן צריך לדעת איך לחפש אותן, צריך לדעת איזה הזדמנויות קיימות ואיך מוצאים אותן. יש לא מעט כלים שצריך לעשות כדי לחפש את ההזדמנויות האלה. יש לא מעט חלופות לקניית דירה. חלופה ראשונה שכולם מכירים אותה זה מימון בנקאי או מימון חוץ בנקאי. כולם יודעים, אני רוצה לקנות דירה, אני הולך לקחת משכנתא. דבר נוסף זה הנחות של קבלנים. 90/10, 80/20, קבלנים ויזמים מאוד יצירתיים. כלי נוסף כדאי לשים לב לב זה כל הנושא של הורדת ריביות או קיבוע של ריביות. הריבית לא ירדה אבל גם לא עלתה, כנראה יש פה סימון מסוים של בנק ישראל, זו גם עוד נקודה".
עוד הוסיף: "נקודה נוספת שיש זו רכישה בפריפריה, כולם רוצים לקנות באזור תל אביב אבל יש גם מסביב. היום עם זמני נסיעה, יכול להיות שגם עם תחבורה ציבורית, אז הזמנים מתקצרים. היום עם מישהו רוצה דירה אז הוא יכול למצוא את זה במרחק של חצי שעה, ארבעים דקות ואפילו שעה נסיעה. יש עוד דבר חדש שנקרא פריסייל. יש דבר שנקרא התחדשות עירונית, פינוי-בינוי, גם באז שנמצא בשנים האחרונות. עוד שתי נקודות אחרונות, קבוצות רכישה שעדיין קיימות והנקודה האחרונה זה רכישות מכונסי נכסים".
"ידע זה כוח, יועץ משכנתאות יודע איפה מגבלות הבנקים"
"הנקודה המרכזית במימון בנקאי - יועצי משכנתאות", הוסיף דניאל. "ידע זה כוח. יש הבדל משמעותי כשאתה בא למו"מ מול בנק אחד, שניים, שלושה, כוח המיקוח שלך במו"מ לא אותו דבר עם יועץ משכנתאות שיודע איפה מגבלות הבנקים ויודע לתפור לך את העסקה הכי נכונה וטובה עם הנתונים הכי טובים. יועץ משכנתאות יכול להוזיל לך את משמעותית את מחיר ההחזר החודשי כשאתה רוצה לקנות דירה", הדגיש בהמשך.
בתגובה, הבהיר עו"ד קלינבוים: "אם הרוכש נכנס למבצעים האלה, הוא מרוויח באופן אוטמטי בין 7%-8% מעצם העובדה שהוא לא משלם את המשכנתא תוך כדי והוא משלם אותה ובנוסף עוד 15% מעליית הערך. בסופו של דבר, מחירי הדירות לא יורדים אבל זוהי נקודה שכדאי לשים לב, כשבאים לקנות את הדירה צריך לבדוק איזה מבצעים אפשר להוציא מיזמים על הדירות", הסביר. אולם, השניים גם דאגו לסייג את הדברים ולהזהיר. "זה נשמע מדהים אבל אתה מתאר רק את החלק הטוב ויש גם דברים אחרים, בסופו של דבר אם אני צריך להביא רק 10% ולצערי לא יודע איך להביא את ה־90% יותר מאוחר אני יכול למצוא את עצמי בסיכונים".
"היום יש מעל 70,000 דירות המשווקות בארץ, אבל לא כולן בתל אביב", אמר דניאל בסיום הפרק. "יש בירוחם, יש קריית גת, אנחנו לקראת סוף הלחימה, הפסקת אש. קריית שמונה היא בתשתית לפינוי בינוי אחד גדול. ראש עיריית קריית שמונה, אביחי שטרן, אמר שינסה לא להחזיר את התושבים ולבצע פינוי בינוי מאוד גדול בקריית שמונה. המלחמה הזו תיגמר וקריית שמונה תחזור לפרוח. בפריפריות יש מחירים הרבה יותר שפויים מאזור המרכז. כשבאים לקנות דירה זה לא בושה ללכת ולקנות בפריפריה. הדוגמא הכי טובה למשל נתניה, קח 12 שנה אחורה והיום יש את עיר ימים, קריית השרון והרבה מאוד אנשים עברו ממרכז תל אביב לשמה. פינוי בינוי זה הנדל"ן החם הבא. הרי קרקעות בפריפריה ואזורי המרכז אין כבר. המקום הבא שיכול להביא לעסקאות חדשות ולהתגבר על מצוקת הדיור זה פינוי בינוי. לקחת מבנים ישנים, להרוס אותם ולבנות מגדלים, זה הפתרון".
עריכה: עידו טבת ומיכל קדוש
