שונא מתנות יחיה?
המאזין זכה בתוכנית 'מחיר למשתכן' באזור מגורים מבוקש, אך לדאבונו, אינו אוהב את אזור זה ושוקל לקנות את הדירה על מנת להשכירה • מה לעשות?
המאזין מצוי בימים אלה בהתלבטות לא פשוטה; הוא, אשתו ושני ילדיו זכו בתוכנית 'מחיר למשתכן' המעניקה להם אופציית דיור ברמת גן. עם זאת, סיפר כי אינו בטוח מה לעשות, מאחר והוא לא אוהב את אזור המגורים של הדירה בה זכו. מה ייעץ לו אלון גל לעשות?
מחיר למשתכן הינה תוכנית ממשלתית המציעה דיור במחיר מופחת בהתאם לכללי הזכאות. המאזין סיפר כי זכה במיקום גבוה בפרויקט, וכי ביכולתו לבחור בבניין, בקומה ובדירת 5 חדרים בה הוא מעוניין להתגורר. עם זאת, הודה: "אני יודע שאני לא רוצה לגור שם בוודאות. אני רואה המון דברים לא טובים בפרויקט, 5 דירות בקומה, שכמעט כל הדירות הן דירות להשכרה, הכול מסביב לבסיס צבאי ואולי בעוד 15-10 שנה האזור יפרח, אבל זה ייקח המון זמן".
הוא פנה לאלון גל במטרה שיסייע לו לקבל את ההחלטה הנכונה עבורו. שכן, מצד אחד אשתו מעוניינת לרכוש דירה, אך מנגד הוא חושש מההוצאות הכלכליות הרבות שיידרשו לפרויקט, כשהוא בטוח בכך שהוא לא יגור בדירה. אלון האזין לדבריו, והסביר לו תחילה כי "הסכום לא סופי במחיר למשתכן. יכול להיות שהבניין עם הרבה דירות ובסוף תהיה דיפרנציאציה שאתה לא יכול לחזות מראש".
כמו כן, ציין כי כאשר מוקם פרויקט מסוג זה המונה כ-600 דירות, הדבר עלול לפגוע באיכות החיים, ואף להוביל לירידת מחירי הנדל"ן. גל ציין כי על אף שהכניסה לנכס מתוכננת לעוד שנתיים, ייתכנו עיכובים והמאזין יידרש להוצאות כלכליות נוספות. "מדובר על אובדן רווחים על ההון ההתחלתי שלך של שנתיים וחצי. כלומר, 120-110 אלף שקל שלא נהנית מהם. תוסיף לזה את המשכנתא המוערכת ב-6,000 לחודש, אתה כבר ב-350 אלף שקל הפסד, וזה לפני שהתחלת לזוז".
הוא הסביר למאזין כי באזור המרכז התשואה על דירות 5 חדרים נמוכה, והודה: "אם הייתי צריך להשקיע, לא הייתי משקיע במרכז זה בטוח, בטח לא בדירה כזאת. אם אתה רוצה לעלות על מפת הנדלן לפחות תעשה את הפעולה הבאה – תעשה שיעורי בית. במיליון שקל בפריפריה אתה יכול לעשות עסקאות מצוינות".
עוד הוסיף כי ביכולתו לרכוש דירה ב'מחיר למשתכן' של 3 חדרים, עליה התשואות גבוהות יותר: "כי הסיכון במספרים הקטנים יותר נמוך, אתה מתמנף פחות, כן מנצל את מה שכנראה יהיה בסבירות די גבוהה מחיר יותר נמוך למטר, ובסוף בעלים של דירה שהתשואה עליה פר העלות תהיה יותר גבוהה. נניח אתה משכיר דירת 5 חדרים ב-6,500, והדירה עלתה 2.5 מיליון ש' כולל הכול, אתה עם 3 אחוז תשואה ברוטו. אם מדובר בדירה של 3 חדרים, אפשר להשכיר ב-4,700, ואז אתה זוכה ל-3.5 אחוז רווח פר ההשקעה. התשואה שלך גדלה, השקעת פחות, פחות ריביות משכנתא, פחות סיכנת. למטרות שלך? זה טוב".
עריכה: עופרי גליכמן
