הרגולטור הוא הקומבינטור

2158

חשבתם שיוקר המחיה קשור רק לממשלה, לקבלנים או למצב השוק? • טעות • יאיר לוי, מומחה בנדל"ן עסקי, על האשם העיקרי בבעיה של כולנו • פרק 01

נדל"ן. כולנו רוצים אותו, חלקנו כבר ויתרנו עליו מראש בעקבות עליות המחירים החריפות, אבל מה שבטוח - רבים מאיתנו לא מבינים מספיק בעולם המסקרן הזה, וחבל. הכירו את יאיר לוי, מומחה בנדל"ן עסקי כבר כמעט ארבעה עשורים, שהחליט לחשוף את כל האותיות באמת על עולם הנדל"ן בפודקאסט החדש 'הקפיטליסט', גם את מה שלא ממש מספרים לכם.

את הפרק הראשון, הקדיש לוי לחידה המופלאה ששמה קניית נכסים, בעולם בעל עשרות גורמים עם אינטרסים מנוגדים, ובעיקר מבלבלים. "אם אני מסתכל על ההורים או הסבים שלי או שלכם, אנחנו יודעים שהמגורים בתקופתם אף פעם לא הייתה בעיה כל כך גדולה. כשהמדינה הייתה צעירה היו מעט אנשים וכמובן שטחים גדולים, אבל ככל שהמדינה הלכה, התבגרה והצליחה, יש מחיר מסוים להצלחה ואת המחיר לצערי אנחנו משלמים היום בתחום המגורים", טען.

"במדינת ישראל, הרגולטור הוא הקומבינטור", טען לוי, "בכל מקום בעולם ישנה רגולציה שנקבעת על ידי הממשלה והאזרח מנסה לעיתים לתמרן בינה לבין החוקים שנקבעו. אבל במדינה, הרגולטור הוא שעושה את הקומבינה למעשה. הוא בא ואומר, 'אני לא חייב לאזרח שלי מגורים. אני רואה במגורים כדבר שהוא עוד משהו שאולי אני צריך לתת לו'. הרגולציה לדעתי היום היא אבן הבוחן ואם כל חטאת בנושא המגורים. אני מאוד מתחבר לרצון של כל זוג לשים את היד ולרכוש דירה. הדיור הוא חלק מאוד עקרוני. לדעתי אם הוא היה בערכים הסבירים והנורמלים שכל זוג צעיר יכול היה לעמוד בו, לדעתי גם אחוז הגירושין היה יורד".

ואם זאת מלחמה

"המדינה נלחמת בנו, היא חושבת שבזה שהיא תקבע רגולציה וכללים, היא תעזור לנו, אבל למעשה היא עושה את ההפך", הדגיש יאיר לוי, מומחה בנדל"ן עסקי שכבר ראה לא מעט מגמות חוזרות ונשנות בעולם הנדל"ן הישראלי. "בתהליכים ובחוקים שהיא יוצרת, היא רק נלחמת באזרחים שלה. אם פעם, לפני פחות מ־20 שנה, ניתן היה להוציא היתר בנייה שהוא הליך חשוב בתהליך בניית הדירה, בשישה חודשים, היום תהליכים כאלה ברשויות לוקחים שנה שנתיים ובתל אביב גם שלוש שנים".

"אם יזם רכש קרקע ב־20 מיליון ש"ח המיועדת לבנייה של 50 יחידות דיור, ערך הקרקע לכל יחידה הוא בערך 400 אלף ש'. אם לקח הלוואה מהבנק, עליה הוא משלם רק 6 אחוז ריבית, אם לוקח לו 3 שנים להוציא היתר בנייה בגלל הרגולציה של המדינה והרשויות המקומיות, הוא משלם ריבית של 1.2 מיליון לשנה, ובשלוש שנים זה 3.6 מיליון. במידה ורוצים בנייה ירוקה, זה מוסיף עוד 4 מיליון שקלים. כעת אני רוצה להתחיל לבנות, אני לוקח קבלן ביצוע וצריך לשלם לו בין 800 אלף למיליון ליחידת דיור. למה כל כך יקר לבנות דירה? כי חוץ מכל האלמנטים של הבנייה, צריכים לשלם גם מע"מ ומיסים ויש את נושא העובדים, מרביתם עובדים זרים. אנחנו לוקחים אנשים שבמדינת המקור מרוויחים 500 דולר, ועלות המעסיק היא כ־20 אלף שקל. אנחנו רחמנים בני רחמנים. זה בטח ירגיז את כולכם, אך אם זה ברמה של שחיתות מסוימת קטנה, לפעמים זה מניע את הכלכלה ונלחם ביוקר המחיה".

חשבתם שהבנתם הכול? תחשבו שוב. "בואו אסביר לכם למה שחיתות דווקא כן יכולה לעזור לכם קצת", הצליח להפתיע ללא ספק. "אם שלוש השנים של הריבית עלו לאותו קבלן 3.6 מיליון שקל שאתם משלמים במחיר הדירה, ובואו נניח שהוא היה מוצא איזה 'לוביסט' והוא היה אומר לו, 'במקום שהיתר הבנייה ייקח לך שלוש שנים, אני יודע להביא לך אותו בשנה, אבל הוא יעלה לך 300 אלף שקל', אז הוא היה חוסך שנתיים של ריבית, הוא היה שם את ה־15 אחוז רווח קבלני שלו על מחיר נמוך יותר של עלות, ואתם הייתם קונים את הקרקע במחיר נמוך יותר", הבהיר לוי. אז בפעם הבאה שאתם מנסים להפוך גם אתם לבעלי דירה, שימו לב מאילו בורות להתחמק בדרך אל היעד הנחשק. המפתחות בדלת.

עריכה: אמיתי דואק ומיכל קדוש

14/03/2023